Monitoraggio del mutuo

Monitorare il tuo mutuo in Capitally ti permette di tenere sotto controllo il debito, i pagamenti degli interessi e vedere il tuo patrimonio netto reale combinato con il valore dell'immobile.

Capitally può calcolare automaticamente la maturazione degli interessi e generare piani di rimborso.

Configurare un mutuo

1. Clicca su + Aggiungi e seleziona Crea asset personalizzato
2. Imposta il Tipo su Mortgage
3. Assegnagli un nome (es. «Mutuo appartamento» o «Mutuo via Roma 123»)
4. Imposta la Valuta in modo che corrisponda alla valuta del tuo prestito
5. Apri la scheda Prezzi
6. Abilita i prezzi basati su Interesse
7. Configura le impostazioni degli interessi in Parametri prestito, come indicato di seguito

Esempio: mutuo a tasso fisso a 30 anni al 6 %

La Data di scadenza è l'alternativa al conteggio dei periodi: imposta la data in cui cade l'ultimo pagamento invece di usare i Periodi. Una data di inizio con 360 periodi permette a Capitally di calcolare automaticamente la scadenza; una data di scadenza con 360 periodi e nessuna data di inizio permette di calcolare la data di inizio a ritroso a partire da quella data.

Esempio: mutuo 5/1 ARM (5 anni a tasso fisso, poi variabile)

Inizia con il tasso iniziale, poi aggiungi le modifiche per gli adeguamenti del tasso:

Poi clicca su Aggiungi tasso per aggiungere un'override:

• Data: 5 anni dopo l'inizio del prestito
• Tasso d'interesse annuo: 6,25 (o il tasso previsto)

Aggiungi ulteriori override man mano che i tassi si aggiornano annualmente.

Registrare il mutuo iniziale

Quando ricevi il mutuo:

1. Aggiungi una transazione di Apertura
2. Imposta la Quantità sull'importo del prestito come numero negativo (es. -300.000)
3. Lascia il Prezzo a 1, che Capitally precompila dal valore nominale dell'asset
4. Imposta il Conto in cui vuoi monitorare questo mutuo

Registrare i pagamenti fuori programma

Se hai configurato correttamente i prezzi basati sugli interessi, Capitally genererà automaticamente le transazioni di interesse stimate. Puoi modificarle per farle corrispondere ai tuoi estratti conto effettivi.

Puoi anche aggiungere transazioni di Interesse manualmente, ogni volta che effettui pagamenti fuori programma o chiudi il mutuo in anticipo.

1. Aggiungi una transazione di Interesse
2. Imposta gli Interessi ricevuti sull'importo degli interessi pagati come numero negativo
3. Imposta il Capitale rimborsato all'importo che hai rimborsato come numero negativo

Rifinanziamento:

1. Chiudi il vecchio mutuo con una transazione di Chiusura (quantità = saldo residuo come numero negativo)
2. Crea un nuovo asset mutuo con le condizioni aggiornate
3. Registra il nuovo prestito con una transazione di Apertura

Estinzione anticipata:

1. Aggiungi una transazione di Chiusura per il saldo residuo
2. La posizione del mutuo si azzera

Collegare il mutuo alla proprietà

Inserisci sia la proprietà che il mutuo nello stesso conto:

1. Crea un conto (ad es., «Appartamento in centro»)
2. Aggiungi l'asset proprietà a questo conto
3. Aggiungi l'asset mutuo a questo conto

Quando apri questo conto nel Portafoglio, vedrai:

• Posseduto: il valore della proprietà
• Dovuto: il saldo del mutuo
• Valore netto: il tuo patrimonio netto (valore della proprietà meno il mutuo)

Il grafico Dovuto mostra entrambi i valori nel tempo.

Visualizzare le metriche del debito

Nel Portafoglio, la scheda Valore di mercato mostra:

• Posseduto: Valore totale degli asset che possiedi
• Dovuto: Valore totale delle passività (saldo del mutuo)
• Rapporto di indebitamento: Quanto sei esposto alla leva (dovuto / posseduto)

Il grafico Dovuto mostra visivamente come il tuo patrimonio netto cresce man mano che rimborsi il mutuo, mentre il valore della proprietà cambia.

Escludere gli interessi dalla vista dei redditi

Per visualizzare i redditi senza includere il mutuo, cambia il filtro in alto nel Portafoglio su Owned. Poiché il mutuo è una posizione con quantità negativa e i relativi pagamenti sono transazioni di interesse negativo, il filtro Owned esclude entrambi prima di calcolare qualsiasi numero, lasciando solo dividendi e affitti.

Per un controllo più preciso, usa la condizione Unit is owned: yes, che opera singolarmente su ogni lotto: la proprietà rimane, mentre il mutuo ad essa collegato viene rimosso. Salva questa impostazione come segnalibro per accedere alla vista con un solo clic. Tieni presente che lo stesso filtro azzera anche i valori di Owed e Debt Ratio, quindi gestiscilo separatamente dalla vista del debito sopra indicata. Per il riferimento completo alle condizioni, consulta Filtri.

Importare le transazioni del mutuo

Se hai un foglio Excel con la cronologia dei pagamenti:

1. Vai su Importa → Importa qualsiasi dato
2. Carica il tuo file
3. Associa le colonne alle proprietà della transazione
4. Per i pagamenti di interessi, associa a Valore (come negativo) e Capitale rimborsato (come negativo)

Consulta Importa da un file per istruzioni dettagliate.