Monitoraggio immobiliare

Capitally ti permette di monitorare il valore di mercato attuale dei tuoi immobili, insieme a tutti i redditi e le spese correlati, offrendoti una panoramica completa del tuo investimento. Tieni presente che i prezzi di mercato non vengono aggiornati automaticamente e dovrai aggiornarli manualmente.

Organizzare il tuo portafoglio immobiliare

Puoi organizzare le proprietà in diversi modi:

Un conto per ogni proprietà - Crea un conto separato per ogni immobile (ad es. «Appartamento in centro», «Casa al mare»). Questo approccio è ideale quando vuoi:

• Tenere traccia del mutuo insieme alla proprietà nello stesso conto
• Visualizzare il patrimonio netto (valore dell'immobile meno il mutuo) a colpo d'occhio
• Raccogliere tutte le transazioni relative alla proprietà in un unico posto

Un unico conto per tutti gli immobili - Crea un unico conto «Immobiliare» che contenga tutti i tuoi immobili come asset separati. Questa soluzione è più adatta quando:

• Non hai mutui da monitorare
• Preferisci un'organizzazione più semplice
• Vuoi confrontare rapidamente le proprietà fianco a fianco

Usare le tassonomie - Aggiungi tag e categorie per classificare le proprietà per titolarità (Owner/Me, Owner/Partner), ubicazione o tipo (Real-estate/Rental, Real-estate/Primary Residence).

Aggiungere una proprietà

Crea un asset personalizzato per ogni unità immobiliare che possiedi, quindi registra una transazione di Acquisto per l'operazione. Il valore che inserisci come Quantità determina il modo in cui rivaluterai l'immobile in futuro, quindi scegli uno dei tre approcci seguenti e mantienilo per tutta la durata dell'asset.

• Per unità — quantità 1, prezzo pari al costo totale di acquisto. È l'opzione più semplice e quella corretta se valuti l'immobile nella sua interezza.
• Per metro quadro — quantità pari alla superficie (es. 100), prezzo pari al costo di acquisto diviso per i metri quadri: 500.000 / 100 = 5.000 al mq. È utile dove le valutazioni locali sono pubblicate al metro quadro, poiché puoi copiare la cifra direttamente.
• Proprietà parziale — quantità pari alla quota che detieni (0,25 per una quota del 25 %), prezzo proporzionato all'intero immobile. La posizione riporterà così un quarto del valore e un quarto del guadagno.

Monitorare i redditi da affitto

Se affitti il tuo immobile, registra i redditi utilizzando transazioni di tipo Rent .

Registrare il canone mensile

1. Apri l'asset della proprietà
2. Clicca su Aggiungi transaz.
3. Seleziona Affitto come tipo di transazione
4. Inserisci l'importo dell'affitto in Valore
5. Se è stata trattenuta un'imposta, inseriscila in Imposta pagata
6. Aggiungi Commissioni per eventuali costi di gestione immobiliare dedotti dall'affitto

Pagamenti affitto ricorrenti

Per aggiungere rapidamente più pagamenti di affitto:

1. Crea una transazione di affitto
2. Selezionala nella scheda Transazioni
3. Clicca su Modifica e clona
4. Imposta il numero di copie e l'intervallo (ad es., 12 copie, a distanza di 1 mese)

Stima del reddito futuro

Capitally può stimare il reddito da locazione futuro in base alla cronologia dei pagamenti. Consulta Monitoraggio dei dividendi - Stima del reddito futuro per i dettagli.

Monitoraggio delle spese

Tieni traccia dei costi legati all'immobile usando le transazioni Altro .

Spese una tantum

Per ristrutturazioni, riparazioni o acquisti occasionali, usa un Valore negativo nella transazione Altro . Influirà solo sul ROI e non verrà riflessa nelle Commissioni.

Spese ricorrenti

Per i costi regolari come l'imposta sulla proprietà, l'assicurazione o i contratti di manutenzione, usa il campo Commissioni, mantenendo il campo Valore a 0 nella transazione Altro . Questo influirà sia sul ROI che sulle metriche delle Commissioni.

Esempio: imposta annuale sulla proprietà

1. Aggiungi una transazione Altro
2. Imposta Valore a 0
3. Imposta Commissioni sull'importo dell'imposta (ad es., 1.200 EUR)
4. Aggiungi una nota: «Imposta annuale sulla proprietà 2024»

In che modo i costi influenzano il Capitale investito e i Rendimenti

Il denaro speso dopo l'acquisto — ristrutturazioni, attrezzature, commissioni di agenzia, costi di gestione — non modifica il Capitale investito, che riflette esclusivamente quanto hai pagato per l'immobile. I costi confluiscono invece nei Rendimenti realizzati, insieme all'affitto che incassi: entrambi sono il risultato del possesso dell'immobile, non aggiunte a quanto hai versato inizialmente.

Per leggere il capitale impegnato includendo tali costi, usa Capitale investito − Rendimenti realizzati, ricordando che l'affitto ricevuto viene compensato dai costi all'interno della stessa cifra. Metriche di portafoglio spiega come le due voci si riconciliano.

Le transazioni di tipo Altro si comportano allo stesso modo, che tu le inserisca come Valore negativo o come Commissioni: influiscono su ROI e Rendimenti realizzati, mai sul Capitale investito.

Se preferisci che le spese per finiture o attrezzature siano conteggiate come capitale investito, esiste un'alternativa supportata:

1. Crea un secondo asset personalizzato nello stesso account dell'immobile — ad esempio «Appartamento centro — finiture» — con un prezzo fisso di 1.
2. Registra ogni spesa come un Acquisto su quell'asset, con una quantità pari all'importo speso.

Ogni acquisto aumenterà il Capitale di quell'account e il totale dell'account risulterà dalla somma dell'immobile e di tutto ciò che vi hai investito.

Mantieni le due cose separate: registrare un costo non cambia mai il valore dell'immobile. Se il lavoro ne ha aumentato il valore di mercato, registralo separatamente come aggiornamento del prezzo — vedi Aggiornamento del prezzo di mercato di seguito.

Finanziamento con un mutuo

Se il tuo immobile è finanziato con un mutuo, puoi monitorarli entrambi insieme e visualizzare la tua reale posizione patrimoniale netta.

Consulta Monitorare il mutuo per:

• Configurare un mutuo con il calcolo degli interessi
• Collegare il mutuo al tuo immobile
• Visualizzare il patrimonio netto combinato (valore dell'immobile meno il debito)

Aggiornare il prezzo di mercato

Aggiorna il prezzo, mai la quantità: la porzione di immobile che possiedi non è cambiata. Non è nemmeno necessario mantenere il prezzo aggiornato costantemente: imposta un prezzo con data futura e Capitally interpolerà i valori nelle date intermedie, quindi rivalutare ogni paio di mesi è sufficiente per un monitoraggio accurato.

Quattro modi per registrare un nuovo valore, tutti descritti in Impostare prezzi personalizzati degli asset:

• Apri l'asset, vai nella scheda Prezzi e aggiungi una riga con la data e il nuovo prezzo.
• Fai doppio clic sulla posizione nella scheda Posizioni e modifica il prezzo di mercato — verifica che il selettore della data in alto sia impostato sulla data corretta.
• Aggiungi una transazione di Saldo conto con il nuovo prezzo di mercato.
• Importa i prezzi da un file CSV, il metodo più rapido se tieni le valutazioni in un foglio di calcolo.

Se hai tenuto traccia di tutti questi dati in un foglio Excel, puoi creare un modello di importazione e importare tutto in una volta sola. Se prevedi di monitorare le spese e i redditi in un foglio di calcolo o in un'app parallelamente a Capitally, ricorda che puoi anche creare un modello per copiare e incollare i dati, risparmiandoti il fastidio di esportarli.

Proiettare la crescita futura

Capitally non applica alcun tasso di rivalutazione automatica, ma un prezzo con data futura assolve alla stessa funzione. Con 5.000 al mq oggi e una crescita prevista del 10 %, inserisci 5.500 con la data del prossimo anno e i mesi intermedi verranno compilati per interpolazione. Puoi digitare l'operazione aritmetica direttamente nel campo del prezzo: 5000 * 1.1 funziona.

Esplorare il tuo portafoglio immobiliare

Portafoglio ti permette di confrontare il reddito fisso di tutti gli asset nel tuo portafoglio, inclusi obbligazioni, azioni e immobili. Questo ti offre una visione d'insieme del potenziale di reddito fisso di tutti i tuoi investimenti.

Per visualizzare tutti i tuoi immobili, vai su Portafoglio → Tipologie → Immobiliare.