Suivi des biens immobiliers

Capitally vous permet de suivre la valeur de marché actuelle de vos biens immobiliers, ainsi que l'ensemble des revenus et dépenses associés, pour une vue d'ensemble complète de vos investissements. Veuillez noter que les prix du marché ne sont pas mis à jour automatiquement et que vous devrez les mettre à jour manuellement.

Organiser votre portefeuille immobilier

Vous pouvez organiser vos biens de plusieurs façons :

Un compte par bien - Créez un compte distinct pour chaque bien (par ex. « Appartement centre-ville », « Maison de plage »). Cette approche est idéale si vous souhaitez :

• Suivre une hypothèque associée au bien dans le même compte
• Visualiser les capitaux propres nets (valeur du bien moins l'hypothèque) en un coup d'œil
• Regrouper toutes les transactions liées au bien au même endroit

Un seul compte pour tous les biens - Créez un compte « Biens immobiliers » unique regroupant tous vos biens en tant qu'actifs distincts. Cette option convient mieux si :

• Vous n'avez pas d'hypothèques à suivre
• Vous préférez une organisation plus simple
• Vous souhaitez comparer rapidement vos biens côte à côte

Utiliser les taxonomies - Ajoutez des étiquettes et des catégories pour classer vos biens par propriétaire (Owner/Me, Owner/Partner), par localisation ou par type (Real-estate/Rental, Real-estate/Primary Residence).

Ajouter un bien immobilier

Créez un actif personnalisé pour chaque bien que vous détenez, puis enregistrez une transaction Achat pour l'acquisition. Ce que vous saisissez comme Quantité détermine la manière dont vous réévaluerez le bien par la suite : choisissez l'une des trois approches et conservez-la pendant toute la durée de vie de l'actif.

• Par unité — quantité 1, prix égal au montant total de l'achat. L'option la plus simple, et la bonne si vous valorisez le bien dans son ensemble.
• Par mètre carré — quantité égale à la surface (par exemple 100), prix égal au prix d'achat divisé par cette surface : 500 000 / 100 = 5 000 par m². Pratique lorsque les valorisations locales sont publiées au mètre carré, puisque vous pouvez recopier directement le chiffre.
• Propriété partielle — quantité égale à la part détenue (0,25 pour 25 %), prix ramené à la valeur totale du bien. La position porte alors un quart de la valeur et un quart de la plus-value.

Suivre les revenus locatifs

Si vous mettez votre bien en location, enregistrez les revenus à l'aide de transactions Loyer .

Enregistrer le loyer mensuel

1. Ouvrez l'actif correspondant au bien
2. Cliquez sur Ajouter une transaction
3. Sélectionnez Loyer comme type de transaction
4. Saisissez le montant du loyer dans le champ Valeur
5. Si des impôts ont été retenus, saisissez-les dans Impôts payés
6. Ajoutez des Frais pour les éventuels coûts de gestion locative déduits du loyer

Paiements de loyer récurrents

Pour ajouter rapidement plusieurs paiements de loyer :

1. Créez une transaction de loyer
2. Sélectionnez-la dans l'onglet Transactions
3. Cliquez sur Modifier & dupliquer
4. Définissez le nombre de copies et l'intervalle (par ex. 12 copies, espacées d'1 mois)

Estimation des revenus futurs

Capitally peut estimer vos revenus locatifs futurs en se basant sur votre historique de paiements. Consultez Suivi des dividendes - Estimation des revenus futurs pour plus de détails.

Suivi des dépenses

Suivez les coûts liés à votre bien immobilier à l'aide des transactions Autre .

Dépenses ponctuelles

Pour les rénovations, réparations ou achats exceptionnels, utilisez une Valeur négative dans la transaction Autre . Cela n'affectera que le ROI et ne sera pas reflété dans les Frais.

Dépenses récurrentes

Pour les coûts réguliers tels que la taxe foncière, les assurances ou les contrats d'entretien, utilisez le champ Frais, en laissant le champ Valeur à 0 dans la transaction Autre . Cela affectera à la fois le ROI et les métriques de Frais.

Exemple : taxe foncière annuelle

1. Ajoutez une transaction Autre
2. Réglez Valeur sur 0
3. Réglez Frais sur le montant de la taxe (par ex. 1 200 EUR)
4. Ajoutez une note : « Taxe foncière annuelle 2024 »

Comment les coûts affectent le capital et les rendements

L'argent dépensé après l'achat — rénovation, équipements, frais d'agence, charges courantes — ne modifie pas le Capital investi, qui ne contient que ce que vous avez payé pour le bien lui-même, rien de plus. Ces coûts s'inscrivent dans les Rendements réalisés, aux côtés des loyers perçus : les deux sont des résultats de la détention du bien, et non des apports supplémentaires.

Pour lire le capital engagé en y intégrant ces coûts, utilisez Capital investi − Rendements réalisés, en gardant à l'esprit que les loyers perçus se compensent avec les coûts au sein de ce même chiffre. Métriques du portefeuille explique comment les deux se réconcilient.

Les transactions Other se comportent de la même façon, que vous les saisissiez en Value négative ou en Fees : elles modifient le ROI et les Rendements réalisés, jamais le Capital investi.

Si vous préférez que les dépenses d'aménagement ou d'équipement soient comptées comme du capital investi, il existe une alternative prise en charge :

1. Créez un second actif personnalisé dans le même compte que le bien — par exemple « Appartement centre-ville — aménagement » — avec un prix fixe de 1.
2. Enregistrez chaque dépense comme un Achat sur cet actif, avec une quantité égale au montant dépensé.

Chaque achat augmente alors le Capital de ce compte, et le total du compte reflète le bien plus tout ce que vous y avez investi.

Gardez les deux séparés : enregistrer un coût ne modifie jamais la valeur du bien. Si les travaux ont augmenté sa valeur de marché, enregistrez-le séparément sous forme de mise à jour de prix — voir Mise à jour du prix du marché ci-dessous.

Financement par hypothèque

Si votre bien est financé par une hypothèque, vous pouvez suivre les deux ensemble et visualiser votre position nette réelle.

Consultez Suivi des hypothèques pour :

• Configurer une hypothèque avec le calcul des intérêts
• Associer l'hypothèque à votre bien immobilier
• Visualiser les capitaux propres combinés (valeur du bien moins la dette)

Mettre à jour le prix du marché

Mettez à jour le prix, jamais la quantité — le bien que vous détenez n'a pas changé. Vous n'avez pas non plus besoin de tenir le prix constamment à jour : saisissez un prix à une date future et Capitally interpole les valeurs entre les deux dates, si bien qu'une réévaluation tous les deux mois suffit pour un suivi précis.

Quatre façons d'enregistrer une nouvelle valeur, toutes détaillées dans Définir les prix des actifs personnalisés :

• Ouvrez l'actif, allez dans l'onglet Prix et ajoutez une ligne avec la date et le nouveau prix.
• Double-cliquez sur la position dans l'onglet Positions et modifiez le prix du marché — vérifiez que le sélecteur de date en haut est bien réglé sur la date visée.
• Ajoutez une transaction Solde du compte comportant le prix du marché mis à jour.
• Importez les prix depuis un CSV, la méthode la plus rapide si vous tenez vos valorisations dans un tableur.

Si vous avez suivi toutes ces données dans un tableur, vous pouvez créer un modèle d'importation et tout importer en une seule fois. Si vous prévoyez de suivre les dépenses et les revenus dans un tableur ou une application en parallèle de Capitally, n'oubliez pas que vous pouvez également créer un modèle pour copier-coller les données, ce qui vous évite de devoir les exporter.

Projeter la croissance future

Capitally n'applique aucun taux d'appréciation automatique, mais un prix daté dans le futur remplit le même rôle. À 5 000 par m² aujourd'hui et 10 % de croissance attendue, saisissez 5 500 à la date de l'année prochaine et les mois intermédiaires se remplissent par interpolation. Vous pouvez taper le calcul directement dans le champ prix — 5000 * 1.1 fonctionne.

Explorer votre portefeuille immobilier

La section Portefeuille vous permet de comparer les revenus fixes de tous les actifs de votre portefeuille, notamment les obligations, les actions et les biens immobiliers. Vous obtenez ainsi une vue d'ensemble du potentiel de revenus fixes de l'ensemble de vos investissements.

Pour afficher l'ensemble de vos biens immobiliers, accédez à Portefeuille → Types → Biens immobiliers.